不動産の売却に伴う税金について

不動産の売却には、税金がかかります。
どんな「税金がかかってくるのか?」「いくらくらいなのか?」心配ですよね。

 

それでは不動産の売却にかかる税金について紹介していきます。
不動産の売却にかかる税金は、
・印紙代
・所得税
・住民税
・登録免許税などがあります。

 

印紙税について

まず、印紙代(国税)は、不動産売買誓約書に貼り付ける収入印紙のことです。また、住宅ローンの借り入れをおこなえば、金銭消費賃借誓約書にも貼り付けます。
売買代金より、印紙税の額が決められています。
売買代金100万円超500万円以下だと、印紙税は2000円。
500万円超1000万円以下だと1万円。
1000万円超5000万円以下だと1万5000円。
5000万円超1億円以下は4万5000円。
1億円超5億円以下8万円。
5億円超10億以下18万円。
になります。
金銭消費賃借の場合は、印紙代が異なります。

 

所得税と住民税

次に、所得税(国税)と住民税(地域税)についてです。
所得税と住民税は、不動産を売却して利益(譲渡益)がでるとその利益に対して、かかる税金です。
それを譲渡所得と言います。

 

譲渡所得に対する税金を説明します。
個人が土地や建物などを売却した時に生じる売却益は、“譲渡所得”として給与所得や事業所得などの他の所得と分離して所得税や住民税が加算されます。
この“譲渡所得”は、その対象となる土地や建物などの所有期間の長い短いによって、税率が変わってくるので注意してください。
土地または建物を取得した日の翌日から譲渡した年の1月1日までの所有期間が5年以上の課税区分は、“短期譲渡所得”といい、所得税率が30%住民税率が9%で合計39%
土地または建物を取得した日の翌日から譲渡した年の1月1日までの所有期間が5年未満の課税区分は、“長期譲渡所得”といいます。所得税率が15%住民税率が5%で合計20%になります。
所有期間の判定は譲渡した年の1月1日現在で行われます。

 

譲渡所得の計算
譲渡所得の計算は、【課税譲渡所得=譲渡対価−(取得費+譲渡費用)−特別控除額】になります。

 

譲渡対価
取得費
取得費は、売却した土地や建物を購入した時の購入代金や仲介手数料、登記にかかった費用や、不動産取得税などが該当します。

 

譲渡費用
譲渡費用は、売却に要した仲介手数料や測量費用などが該当します。

 

譲渡所得・特別控除額
居住用財産にかかる3000万円控除など、最高5000万円まで各種の控除があります。

 

課税譲渡所得
この課税譲渡所得に、税率をかけて所得税額や住民税額を求めます。

 

所得費の計算にあたって、実際の購入代金などが不明であったり、あるいは極めて少額であるときは、譲渡対価の5%として計算することもできます。
また、建物の取得費を計算する際には、減価償却費相当分を控除する必要があります。

 

登録免許税(国税)

売却の場合でも登録免許税必用な場合があります。
住宅ローンを借りていて、抵当権が設定されている場合は、その抵当権を抹消しなくては売買(所有権移転登記)ができません
また、住所が変更(登録された住所と現住所が違う)された場合は、登記簿の住所も変更して登録します。
税額は、一筆当たり、1000円くらいです。

 

マイホームの売却には、特例が認められ、税金の控除があります。
マイホームに認められる特例
マイホーム3000万円特例控除
マイホーム(=居住用財産)を売却した場合、条件を満たせばいろいろな優遇措置を受けることができます。
その代表的なものが、自分の住んでいた“マイホームを譲渡した場合の特別控除”です。
所有者本人が住んでいた家を売却したり、家と共に敷地借地権を売却したときには、一定の要件の元にその譲渡所得から“3000万円の特別控除”が受けられます。
したがって、譲渡所得が3000万円以下ならば、税金の心配はいらないのです。

 

特別控除が認められるための条件

控除の対象になる家屋や敷地の条件
1.現に居住している家屋、またはその家屋と敷地(土地や借地権)を譲渡する
2.その家屋から居住しなくなってから3年を経過する日の年末までに以前居住していた家屋またはその家屋と敷地(土地や借地権)を譲渡する
3.居住していた家屋が災害によって破損した場合に、その敷地を居住しなくなって3年を経過する年末までに譲渡する
4.現に移住している家屋(または移住していた家屋)を取り壊したあと、1年以内に譲渡契約を結び、なおかつ居住しなくなってから3年を経過する日の年末までにその敷地(土地や借地権)を譲渡する
この四つのいずれか。

 

譲渡の相手先の制限
1.譲渡者の配偶者や親・子など直系の血族ではないこと
2.譲渡者と生計を共にする親族でないこと
3.家屋の譲渡後に譲渡者と同棲する親族でないこと
4.譲渡者の内縁関係者やその人と生計を共にしている親族など特別な関係者でないこと

 

以上の条件をみたせば、特別控除が受けられます。

 

前年や前々年において、この居住用財産にかかる3000万円特別控除や、居住用財産の買い替えの特例などを受けている場合はこの特別控除をうけることはできませんので、注意してください。
また、この特別控除により課税されている譲渡所得がなくなるときでも、マイホームの所在地、住民票の写しなどの必要書類と添えて、所得税の確定申告が必要です。

 

所有期間10年超のマイホームだと、さらにお得になります。
マイホーム(=居住用財産)の“所有期間が10年を超えた場合”には、その長期譲渡所得ね税率が6000万円以下の部分について、軽減される特例があります。
この特例は、3000万円特別控除とダブルで受けることもできるようになっています。

 

マイホームの所有期間が10年を超えた場合の税率軽減の特例
課税譲渡所得6000万円以下の時、原則15%の所得税率が10%、原則5%が特例では4%に。
課税譲渡所得6000万円超の時、原則15%が特例では15%〜300万円、原則5%が特例では5%〜60万円になります。お得ですね。